細數物業管理行業快速發展的過程，多業態經營逐漸成為多家企業的重要發展戰略。非住宅業態因其市場空間廣闊、盈利能力遠高于住宅業態，極大程度上吸引物企爭相布局。學校物業作為非住宅業態的新型模式，屬于尚未成熟的產業，搶先布局這一賽道毫無疑問將是物企提高企業競爭力的重要途徑之一。

近年來，因國家政策文件的有力支持，高校后勤保障能力、運行效率和服務質量顯著提高，高校后勤社會化改革成果有目共睹，這也為學校物業管理的創新發展指引了方向。

高校后勤與物業管理之前存在一定的共性，成熟的物業管理行業參與到高校社會化改革是順應雙方改革和發展的必然產物。物業企業利用自身競爭優勢在高校后勤服務中心尋找切入點，通過市場化運行，契約方式把控服務質量和價格，為高校提供后勤保障，這種模式不僅可以實現后勤與學校的徹底分離，推動高校后勤社會化改革進程，而且是物業管理行業開拓學校物管領域的契機。

我國自實行高校后勤社會化改革以來，學校物業管理行業的市場空間不斷擴大。

根據教育部公布的統計數據，2021年，我國各級各類學校數量為52.93萬所，在校生2.91億人。其中高等學校數量達到3012所，較2015年增加452所，復合增長率2.8%；在校生數由2015年的2625.3萬人增長至2021年的3496.1萬人，復合增長率為4.9%。各種形式的高等教育在學總規模4430萬人。由此可見，我國普通高校及在校生數量均呈現持續增長態勢，為高校物業管理服務帶來巨大市場空間。

2021年發布的“十四五規劃綱要”中針對普惠性幼兒園、基礎教育、職業技術教育、高等教育等明確提出提質擴容工程。若按照每年2.82%的增長率進行估算，預計2025年，我國高等教育校舍面積將達到12.09億平方米。根據統計，2020年500強物業企業學校物業費平均水平為3.48元/（平方米·月），隨著物業服務內容的不斷豐富，物業服務收入還有進一步提升的空間。若按照3.50元/（平方米·月）的物業費水平以及80%的市場化水平保守估計，預計2025年，高等教育物業市場空間約為406億元。

此外，物業企業除了布局高校物管服務之外，還涉足中小學后勤服務。

中小學后勤改革工作是伴隨高校后勤社會化改革的進程而逐步推動，隨著中小學后勤市場化機制不斷完善，學校物業管理的市場容量會進一步擴充。2020年，我國中小學校舍建筑面積約為21.65億平方米，相較2015年的16.95億平方米，復合增長率為5.01%；若按照每年5.01%的增長率進行估算，預計2025年，我國中小學校舍面積將達到27.65億平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物業費水平以及30%的市場化水平保守估算，預計2025年，中小學物業服務市場空間約為348億元。

基于上述分析，估計2025年我國僅高等教育及中小學物業服務市場規模至少可達754億元。由于當前我國高校后勤社會化水平較低，全國僅有約36%的學校真正實現后勤社會化。未來，隨著學校后勤社會化進程的加速，越來越多的學校物業服務將面向社會公開招標，學校物管潛在的市場空間巨大，千億規模指日可待。

學校物管潛在的市場規模讓眾多物業企業盯上這塊蛋糕。克而瑞物管數據顯示，2020年，500強企業中有342家企業涉足學校物業服務，占比68.4%，較2019年略有提升。同時，500強企業學校物業總管理面積達8.9億平方米，同比增加15.52%。

目前，行業中向學校提供全委服務的物企主要分為兩大類，一類是校園內孵化的物業企業，另一類是在高校后勤社會化改革中入局的物業企業。

經由校園內后勤服務孵化出的物業企業，具有先發優勢和較大競爭力：在開展物業服務及招投標的過程中，學校可以向其提供更多的資源。該類型物業企業主要以浙大新宇和蘇東吳為代表。

浙大新宇是伴隨中國高校后勤社會化改革成長和發展起來的高校園區服務商，前身是浙江大學宿管處。2000年，浙江大學新宇物業發展有限公司成立，為順應中國高校社會化改革大潮，開始市場化管理運營，對外輸出管理經驗。目前，公司服務項目遍及全國30余個省市、自治區，為北京大學、浙江大學等240余項目的200余萬師生及用戶提供優質服務保障。

蘇東吳為蘇大教服集團旗下龍頭企業，是蘇州大學后勤社會化改革的重要成果之一，是全國高校后勤社會化改革五大模式之一，也是全國首家出身高校的新型集體所有制企業。2000年，蘇州市東吳物業管理有限公司成立，開啟社會化運營。經過多年發展積淀，公司市場已布局全國22個省市，服務項目300多個，管理面積近5000萬平方米，服務師生近500萬人。

面對行業門檻較高、專業性較強的學校物業細分領域，這類物業企業主要通過公開招投標獲取高校服務項目，雖然缺少校方提供的優質業務資源，但憑借優質的服務以及運營能力，在招投標中依然保有較高的競爭力，從深耕優勢區域到全國性布局，逐漸擴大學校業態布局范圍。

此外，還有一些綜合實力較高的大型物業企業選擇通過市場收并購、戰略合作等多種方式提升市場占有率，補充在學校物業細分領域的空白。

世茂服務在2020年8月收購了浙大新宇51%股份，首次涉足高校業態。2021年5月，世茂服務旗下浙大新宇“智育美好宇同行”全新品牌形象正式亮相，新定位是“中國高校園區服務商”，并發布了行業首個針對“校園后勤服務”研發的“宇林校園服務生態”，此次品牌煥新是高校后勤與物業管理的首次跨界融合。

世茂服務瞄準從校園孵化出的物業企業，將其市場化的服務與學校后勤專業服務相結合，破除學校物業進入壁壘，共同做大學校物業服務，給未來物業企業開拓學校物業市場打開新的探索模式。

來源：中物研協

編輯：CCLE教育后勤展